Riesgos de la economía del 2007: mercado inmobiliario EE.UU

En el ciclo económico actual de algunos países, destaca el importante papel jugado por el mercado de la vivienda. En España, Reino Unido, Estados Unidos, Irlanda o Austrialia el mercado inmobiliario ha experimentado una expansión sin precedentes que se ha traducido en fuertes aumentos en los precios.
Esta expansión ha sido paralela a un notable crecimiento económico, del que ha sido a la vez causa y efecto. En Estados Unidos, por ejemplo, la inversión residencial ha aportado entre un 12 y un 15% del crecimiento entre 2003 y 2005 (último ciclo expansivo) cuando su peso estaría en torno al 8%. En España se registraron porcentajes similares.
La vivienda aporta al crecimiento del PIB por dos vías. La primera es directa al ser uno de los componentes de la inversión familiar. Cuanto más viviendas (nuevas) compren las familias, mayor será el PIB y por tanto más intenso su crecimiento.
Habitualmente, el PIB se calcula como la suma del gasto efectuado por los distintos agentes económicos nacionales: hogares, empresas y administración. A esto se le suma el gasto de los extranjeros en nuestro país (exportaciones) y se le resta el gasto de los nacionaels en el extranjero (importaciones). Este gasto puede ser en bienes de consumo o en bienes de inversión, entre los que se encuentra la vivienda.
La segunda es indirecta. Una revalorización de la vivienda aumenta la riqueza de las familias propietarias y por tanto su predisposición al gasto. En Estados Unidos este efecto es particularmente intenso, puesto que su sector financiero ofrece una amplia gama de productos de refinanciación y nueva financiación para convertir en efectivo las plusvalías acumuladas en el precio de las viviendas.
En el último ciclo expansivo, la retirada de plusvalías ha sido un importante sostén del consumo familiar. La Reserva Federal estima que los hogares han logrado unos 600.000 millones de dólares mediante esta vía entre 2004 y 2005 y que un tercio de este volumen se destina a financiar consumo. Esto supone que la refinanciación hipotecaría habria sido respnsable de un punto porcentual de crecimiento del PIB en 2004 (sobre un crecimiento total del 3,9% en el año).
Uno de los mayores riesgos que enfrenta la economía norteamericana, y por extensión la economía mundial, en 2007 es el enfriamiento de su sector inmobiliario.
En los últimos meses se han acumulado evidencias de ralentización tanto por el punto de vista de la oferta como de la demanda y de los precios. Los principales motivos son el fuerte incremento de los precios y la subida del tipo de interés de las hipotecas como consecuencia del giro de politica monetaria decidido por la Reserva Federal.
Así, en 2005 los precios alcanzados por la vivienda (nueva y existente) estaban entre un 10% y un 15% sobrevalorados según estimaciones del Fondo Monetario Internacional.
En el lado de la oferta, tanto las viviendas efectivamente iniciadas como los permisos otorgados para la construcción de viviendas han ido disminuyendo sensiblemente a lo largo del año. Los últimos datos disponibles (agosto de 2006) recogen 1,67 millones de viviendas iniciadas (un 19.8% menos que en agosto del 2005) y 1,72 millones de permisos (un descenso del 21,9%).
Otros indicadores que apuntan en esta misma línea son:
a) el numero de viviendas terminadas y no vendidas alcanzó su récord histórico en abril del 2006 con 565.000 unidades;
b) la disminución del empleo en el sector inmobiliario que reflejan los últimos informes de empleo.
La vivienda ha sido uno de los pilares del ciclo expansivo 2003-2006 y un freno demasiado brusco podría tener consecuencias muy importantes sobre el ritmo de crecimiento.
El FMI estima la economía americana crecerá un 3,4% y un 2,9% en 2006 y 2007 respectivamente. Estas proyecciones asumen que el enfriamiento del mercado de la vivienda restará medio punto de crecimiento cada año. Pero si el freno del mercado fuese demasiado brusco, podría llegar a restar hasta un punto.